【仁宇信息】最高法院：企业之间借款合同效力的认定

最高法院：次承租人能否代承租人支付欠付租金和违约金，以对抗出租人解除合同的权利的裁判规则分析及实务指引

引言

在城镇房屋租赁市场化发展进程中，转租已成为租赁交易的常态化形态，由此形成出租人—承租人（二房东）—次承租人的双层合同法律关系。司法实践中，因承租人未按期足额向出租人支付租金，出租人依据合同约定或法律规定行使合同解除权，进而要求次承租人腾退房屋的纠纷频发。次承租人作为房屋的实际占有、使用主体，其居住权益、经营投入、装修成本等均依附于原租赁合同的效力，一旦合同解除，次承租人将面临重大财产损失与权益风险。

《民法典》第七百一十九条正式确立次承租人代偿请求权制度，明确次承租人可代承租人支付欠付租金及违约金，以此抗辩出租人的合同解除权。该制度源于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年版）第十七条的司法实践经验，是平衡出租人租金债权、承租人合同义务与次承租人合法权益的核心规则。然而，司法实践中对于代偿权的适用前提、行使方式、法律效力、例外情形等问题，仍存在裁判尺度不统一的问题。最高人民法院及各高级人民法院通过一系列典型案例，逐步明晰了次承租人代偿以对抗出租人解除权的裁判规则。

本文以典型司法案例为切入点，系统梳理该问题的裁判规则、理论基础与实务适用，结合司法实践与市场交易需求提出实务指引，为出租人、承租人、次承租人在合同订立、履行、维权及抗辩过程提供参考，亦为司法机关统一裁判尺度提供思路。

一、案情简介

案例：西安市怡昌商贸有限责任公司与西安裕唐商业管理有限公司、西安隆昌园酒店管理有限公司、西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行房屋租赁合同纠纷案〔（2023）陕民申4532号〕

1. 当事人及诉争合同基本情况

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西安市怡昌商贸有限责任公司

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西安裕唐商业管理有限公司

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安隆昌园酒店管理有限公司

本案核心争议为：承租人西安裕唐商业管理有限公司（以下简称裕唐公司）拖欠租金，出租人西安市怡昌商贸有限责任公司（以下简称怡昌公司）诉请解除租赁合同，次承租人西安隆昌园酒店管理有限公司（以下简称隆昌园公司）、西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行（以下简称常盛生鲜商行）主张代偿欠付租金以对抗出租人解除权。

2. 诉争合同基本情况

怡昌公司与裕唐公司签订《房屋租赁合同》，约定怡昌公司将案涉商业房屋出租给裕唐公司，租金按月支付，若裕唐公司拖欠租金超过约定期限，怡昌公司有权单方解除合同并收回房屋。后裕唐公司将房屋分别转租给隆昌园公司、常盛生鲜商行，次承租人实际占有房屋开展经营活动。怡昌公司对转租事实知晓且未在六个月内提出异议，依法视为同意转租，转租合同对怡昌公司具有法律约束力。租赁履行期间，裕唐公司长期拖欠租金，已满足合同约定的解除条件。

3. 怡昌公司诉讼请求

（1）解除怡昌公司与裕唐公司之间的《房屋租赁合同》；

（2）判令裕唐公司、隆昌园公司、常盛生鲜商行返还案涉租赁房屋；

（3）判令裕唐公司支付欠付租金及违约金，隆昌园公司、常盛生鲜商行承担连带支付责任；

（4）本案诉讼费用由各被告承担。

4. 抗辩理由

（1）裕唐公司抗辩：怡昌公司明知并认可转租行为，案涉房屋部分楼层被怡昌公司私自收回，无权主张对应租金；怡昌公司擅自切断房屋电缆导致无法正常使用，其有权拒付租金。

（2）隆昌园公司、常盛生鲜商行抗辩：次承租人已按期向裕唐公司支付租金，无任何违约过错；在一审、二审程序中均明确承诺代裕唐公司支付全部欠付租金及违约金，以此抗辩怡昌公司的合同解除权，法院不应支持解除合同的诉请。

（3）常盛生鲜商行补充抗辩：仅应在自身欠付裕唐公司租金的范围内承担代偿责任，不应承担全额连带责任。

5. 一、二审及再审裁判结果及理由

一审、二审法院经审理认为：怡昌公司对裕唐公司的转租行为明知且认可，转租合同合法有效；隆昌园公司、常盛生鲜商行作为无过错次承租人，在诉讼中明确作出无条件代偿欠付租金的承诺，该承诺足以保障怡昌公司租金债权的实现，依据《民法典》第七百一十九条规定，判决驳回怡昌公司解除合同的诉讼请求，判令次承租人与裕唐公司连带支付欠付租金。

怡昌公司、裕唐公司、常盛生鲜商行均不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院再审审查认为：

第一，关于转租效力：怡昌公司知晓转租后六个月内未提出异议，视为同意转租，转租合同合法有效，怡昌公司以擅自转租为由解除合同的理由不能成立。

第二，关于次承租人代偿承诺的效力：次承租人在诉讼程序中作出的明确、无条件代偿承诺具有法律约束力，依据《民法典》第七百一十九条，该承诺足以阻却出租人因欠租行使的合同解除权，原审判决不予解除合同并无不当。

第三，关于责任范围：常盛生鲜商行主张“限欠付范围内代偿”，与其原审中作出的无条件代偿承诺相悖，违背民事诉讼禁止反言原则，该抗辩理由不予支持。

第四，关于裕唐公司的抗辩：其未提交充分证据证明怡昌公司收回房屋、切断电缆，拒付租金的理由缺乏事实依据。

最终裁定：驳回西安市怡昌商贸有限责任公司、西安裕唐商业管理有限公司、西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行的再审申请。

6. 裁判要旨

（1）转租关系中承租人拖欠租金，次承租人在诉讼中明确承诺代付承租人欠付租金，足以保障出租人租金债权实现的，人民法院可依据《民法典》第七百一十九条，不支持出租人解除租赁合同的诉讼请求；

（2）次承租人在诉讼程序中作出的代付承诺，具有法律约束力；不得以事后反悔否定已作出的明确代付意思表示，人民法院可依据该承诺结合《民法典》第七百一十九条确定民事责任。

二、实务经验总结

次承租人代承租人支付欠付租金及违约金以对抗出租人解除权，是房屋转租纠纷的核心争议焦点。该规则的适用本质是通过法定的第三人代为履行制度，维系租赁交易稳定性、平衡三方主体利益。结合《民法典》规定、司法解释及司法裁判实践，该问题的实务核心规则可以下几个方面展开。

（一）次承租人代偿权的法律属性与理论基础

次承租人代偿权并非普通的债务代为履行，而是《民法典》针对转租场景设定的法定专属权利，其理论根基根植于第三人代为履行制度、利益平衡原则与交易稳定性保护理念。

1. 第三人代为履行制度的具体化适用

《民法典》第五百二十四条第一款规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，有权向债权人代为履行。转租关系中，次承租人是房屋的实际占有、使用、收益主体，其对租赁房屋的居住、经营权益直接依附于原租赁合同的效力——一旦出租人因承租人欠租解除合同，次承租人将丧失合法占有依据，面临腾房、装修损失、经营中断等不可逆损害，属于对租金债务履行具有合法利益的第三人。《民法典》第七百一十九条将该一般性规则转化为转租场景的特殊规则，明确代偿范围、除外情形与后续处理，为次承租人行权提供直接法律依据。

2. 租赁制度利益平衡的核心体现

房屋租赁制度的核心价值是平衡所有权人收益权与使用人权益。出租人出租房屋的核心合同目的是获取租金，次承租人代偿行为可完全实现出租人租金债权，消除承租人的违约状态；若此时仍允许出租人解除合同，将无正当理由损害无过错次承租人的合法权益，造成利益失衡。司法实践中，法院均以“出租人债权已获保障”为核心逻辑，认可代偿行为对解除权的对抗效力，正是利益平衡原则的司法落地。

3. 维护市场交易稳定性的必然要求

转租是城镇房屋租赁市场的主流交易模式，大量次承租人基于对转租合同的信赖，投入大额装修成本、开展长期经营或稳定居住。若仅因承租人单方欠租就导致合同解除、次承租人被迫腾退，将极大破坏市场交易预期，降低市场主体的交易意愿。次承租人代偿权制度通过赋予次承租人“救济通道”，维系租赁合同与转租合同的效力，避免连环违约引发连锁纠纷，符合鼓励交易、维护市场稳定的立法目的。

（二）次承租人代偿权的适用前提

次承租人代偿以对抗出租人解除权，必须满足法定、严格的前提条件，这是司法认定的首要标准，缺一不可。

1. 转租合同对出租人具有法律约束力

这是代偿权成立的核心前提。《民法典》第七百一十九条明确将“转租合同对出租人不具有法律约束力”列为除外情形。司法实践中，转租合同对出租人具有约束力的情形包括：一是承租人经出租人明确书面同意转租；二是出租人知道或应当知道承租人转租，六个月内未提出异议，依法视为同意转租（《民法典》第七百一十八条）。若承租人擅自转租且出租人在六个月内提出异议、转租合同无效或被撤销，次承租人不具备合法占有基础，无权行使代偿权。

2. 出租人行使解除权的唯一理由为承租人欠付租金及违约金

次承租人代偿权的适用范围具有严格限定性，仅针对承租人欠租这一违约情形。若出租人解除合同的理由是承租人存在其他根本违约行为（如擅自变动房屋主体结构、违法使用房屋、转租超期等），即便次承租人代偿租金，也无法阻却合同解除。法院在审理中会严格审查解除权的行使依据，区分欠租违约与其他违约行为。

3. 次承租人无阻碍合同履行的过错

若次承租人存在与承租人恶意串通拖欠租金、擅自改变房屋用途、造成房屋毁损等过错，法院将认定其丧失代偿权的行使基础，不支持其代偿抗辩。该要求旨在防止次承租人利用代偿权规避自身过错责任，维护出租人的合法权益。

（三）次承租人代偿权的行使要件

次承租人合法行使代偿权，需满足主体、客体、方式、范围四大要件，司法实践已形成统一认定标准。

1. 主体要件

行使代偿权的主体必须是合法次承租人，即与承租人签订有效转租合同、转租合同对出租人具有约束力的实际占有使用人。非法占有主体、转租合同无效后的使用人、无偿使用房屋的主体，均不具备代偿权主体资格。多个次承租人共同或分别行使代偿权的，均产生法律效力。

2. 客体要件

代偿的客体仅限于承租人欠付的租金及对应违约金，不包括承租人因其他违约产生的赔偿金、滞纳金（合同另有约定除外）。《民法典》第七百一十九条明确限定代偿范围，超出法定范围的给付，不产生代偿效力。

3. 方式要件

次承租人行使代偿权包括实际支付与明确承诺代偿两种方式，司法实践均认可其效力：一是次承租人直接向出租人支付全部欠付租金及违约金，完成实际代偿；二是次承租人在诉讼中作出明确、无条件的代偿承诺，且具备履行能力，即便未实际支付，也可认定为有效行权。附条件的代偿承诺（如“限欠付范围内代偿”），若未获出租人同意，不产生对抗效力。

4. 范围要件

次承租人代偿金额需足额覆盖承租人欠付的全部租金及违约金，仅部分代偿无法完全消除违约状态，出租人仍有权行使解除权。

（四）次承租人代偿行为的法律效力

次承租人合法行使代偿权后，产生三重核心法律效力，直接确定三方权利义务关系。

1. 阻却出租人合同解除权的行使

这是代偿权的核心效力。次承租人完成代偿或作出有效承诺后，承租人的欠租违约状态消除，出租人解除合同的约定及法定条件不再成就，无权再以欠租为由解除合同。司法案例均以此为核心裁判规则，如（2023）陕民申4532号案件中，次承租人仅作出承诺即阻却解除权。

2. 代偿款项的充抵与追偿

《民法典》第七百一十九条第二款规定，次承租人代为支付的租金及违约金，可充抵其应向承租人支付的租金；超出应付租金数额的部分，有权向承租人追偿。该规则避免次承租人双重支付租金，保护其财产权益，充抵与追偿以转租合同约定的租金为标准。

3. 租赁合同与转租合同继续有效

代偿后原租赁合同的履行障碍消除，合同继续履行，次承租人可依据转租合同继续占有使用房屋，其居住、经营权益得到稳定保障，避免合同解除后的腾房、损失赔偿等后续纠纷。

（五）司法实践中代偿权认定的核心争议与裁判尺度

尽管规则明确，司法实践仍存在三大争议焦点，最高法及各地高院已通过案例统一裁判尺度。

1. 争议一：次承租人代偿是否需要出租人同意？

裁判规则：次承租人代偿权是法定权利，无需出租人同意，出租人不得拒绝。依据《民法典》第五百二十四条，债权人不得拒绝有合法利益的第三人代为履行。出租人无正当理由拒绝代偿的，次承租人可通过提存完成履行，仍产生对抗效力。

2. 争议二：仅承诺代偿未实际支付，是否有效？

裁判规则：次承租人在诉讼中作出明确、无条件代偿承诺且具备履行能力的，即便未实际支付，也产生对抗解除权的效力。法院认为，代偿承诺足以保障出租人债权实现，合同解除无必要性；次承租人事后反悔的，出租人可另行主张权利，而非直接解除合同。

3. 争议三：次承租人能否限欠付范围内代偿？

裁判规则：出租人不同意的，附条件代偿承诺无效。《民法典》要求次承租人代偿全部欠付租金及违约金，附条件代偿无法完全消除违约状态，出租人有权拒绝，次承租人以此抗辩的，法院不予支持。

（六）次承租人代偿权行使的例外情形

特定情形下，次承租人即便代偿，也无法对抗出租人解除权，法定例外包括：

1. 转租合同无效、被撤销或对出租人无约束力；

2. 出租人因承租人其他根本违约解除合同；

3. 次承租人存在恶意串通、毁损房屋等严重过错；

4. 租赁合同已履行完毕或法定解除；

5. 次承租人明确放弃代偿权。

三、延伸参考案例

（一）熊某某与四川某某投资有限公司等房屋租赁合同纠纷案〔（2024）川民申1159号〕

1. 核心事实

出租人熊某某将商铺出租给某甲公司，某甲公司转租给罗某某（次承租人）。某甲公司欠付租金，熊某某直接要求次承租人罗某某支付租金，罗某某主张行使代偿权。

2. 裁判规则

《民法典》第七百一十九条规定的是次承租人的代偿权利，而非法定义务；出租人与次承租人无直接合同关系，出租人无权主动要求次承租人支付租金，仅能在次承租人主动代偿时产生对抗解除权的效力。出租人直接诉请次承租人支付租金的，缺乏请求权基础，法院不予支持。

（二）任某某与都江堰某某投资有限公司房屋租赁合同纠纷案〔（2024）川民申103号〕

1. 核心事实

出租人某乙公司将房屋出租给某甲公司，某甲公司转租给任某某（次承租人）。某甲公司欠付租金，任某某直接与某乙公司签订租赁合同并支付租金，主张代偿抗辩。

2. 裁判规则

次承租人通过与出租人直接签约、直接支付租金的方式行使代偿权，属于合法行权形式；该情形不适用“一房数租按成立在先确定履行主体”的规则，次承租人的代偿行为可有效对抗出租人解除权。

（三）王健与北京智荣物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷案〔（2022）京01民终5515号〕

1. 核心事实

出租人智荣物业公司委托出租房屋，承租人转租给王健（次承租人）。承租人拖欠租金且失联，王健为避免被清退，直接向房屋所有权人支付租金，主张代偿抗辩。

2. 裁判规则

转租/委托出租关系中，中间承租人拖欠租金、失联的，次承租人通知承租人后，为维护自身权益直接向出租人（所有权人）支付租金，属于合法行使代偿权，代付行为具有合理性与必要性，可对抗出租人解除合同、腾退房屋的请求。

（四）初丛霞与林路房屋租赁合同纠纷案〔（2022）鲁02民终17571号〕

1. 核心事实

出租人林路将房屋出租给大城小屋公司，该公司转租给初丛霞（次承租人）。大城小屋公司欠付租金，林路解除合同，初丛霞明确拒绝代偿，主张继续履行转租合同。

2. 裁判规则

次承租人明确拒绝行使代偿权的，出租人解除与承租人的租赁合同后，承租人丧失承租权与转租权，转租合同失去履行基础，次承租人变为无权占有；出租人有权要求次承租人返还房屋，并支付逾期腾房占有使用费。

四、相关法律规定

（一）法律

《中华人民共和国民法典》

第五百二十四条第一款:债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

核心意义：确立第三人代为履行的一般规则，明确次承租人作为有合法利益的第三人，享有法定代偿权，为《民法典》第七百一十九条提供上位法依据。

第七百一十六条:承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

核心意义：明确合法转租与擅自转租的效力边界，确定次承租人代偿权的前提是转租合同合法有效、对出租人具有约束力。

第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

核心意义：明确视为同意转租的法定情形，扩大次承租人代偿权的适用范围，保护善意次承租人的合法权益。

第七百一十九条:承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

核心意义：专门确立次承租人代偿请求权制度，明确代偿范围、除外情形、充抵与追偿规则，是次承租人对抗出租人解除权的直接法律依据。

（二）司法解释

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）

第十三条:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

核心意义：明确次承租人拒绝代偿、合同解除后的腾房义务与占有使用费支付责任，与代偿权规则衔接，划定权利边界。

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年版，已废止）

第十七条:因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

核心意义：首次确立次承租人代偿抗辩规则，《民法典》第七百一十九条吸纳该规则并完善表述，是现行规则的司法实践前身。

（三）地方高级人民法院司法文件

1. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013年）

第二十二条:次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。

核心意义：细化次承租人代偿权的诉讼行使程序，明确担保要求，统一北京地区司法裁判尺度。

2. 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》

第七条:因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任？由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。但次承租人依法行使代偿权的除外。

核心意义：明确合同相对性原则的例外，认可次承租人代偿权的优先效力，平衡合同相对性与第三人权益保护。

3. 《陕西省高级人民法院关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（2020年）

第三条:转租合同的效力一般应认定有效。出租人与承租人明确约定不允许转租，承租人擅自转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出异议，并可以依法解除合同。如出租人未在6个月内提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同的，应不予支持。

核心意义：明确陕西地区转租合同效力及出租人异议期限，为次承租人代偿权的适用前提提供司法指引。

五、结语

次承租人代承租人支付欠付租金及违约金以对抗出租人解除权，是城镇房屋转租纠纷的核心法律问题，其规则适用直接关系到租赁三方主体的核心权益，更影响房屋租赁市场的交易稳定。《民法典》第七百一十九条确立的代偿权制度，结合最高人民法院及各地高级人民法院的典型案例与司法文件，已形成前提明确、要件清晰、效力法定、例外严格的完整裁判规则体系。

从实务角度，出租人应明确：仅在承租人单纯欠租时，次承租人的代偿可对抗解除权；若承租人存在其他根本违约，仍可依法解除合同。次承租人应在转租前核实出租人是否同意转租，承租人欠租时及时行使代偿权，留存代偿凭证或无条件承诺，避免权益受损。承租人应恪守租金支付义务，避免因单方违约引发连环纠纷。

从司法角度，法院应严格遵循利益平衡、鼓励交易、保护善意原则，统一裁判尺度：既要保障出租人租金债权的实现，也要保护无过错次承租人的合法权益，杜绝出租人滥用解除权、次承租人恶意规避责任的情形。