【仁宇信息】最高法院：违法扩建产生的费用和损失，责任如何划分的裁判规则分析及实务指引

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最高法院：违法扩建产生的费用和损失，责任如何划分的裁判规则分析及实务指引

引言

城镇房屋租赁是连接民生居住与商事经营的核心民事法律关系，伴随租赁市场的多元化发展，承租人为适配使用需求对租赁房屋实施扩建行为已成为普遍现象。其中，未取得建设工程规划许可证、未按照规划许可内容施工，或超出审批期限实施的违法扩建，极易引发租赁合同效力争议、扩建费用承担、损失赔偿等系列纠纷。违法扩建产生的费用与损失责任划分，既是租赁纠纷审理的核心焦点，也是平衡出租人、承租人合法权益的关键节点，直接影响租赁市场的规范有序与司法裁判尺度统一。

《民法典》确立了民事法律行为无效后的过错赔偿原则，《房屋租赁司法解释》进一步细化了违法扩建的费用承担规则。最高人民法院及各高级人民法院通过典型案例，逐步明确了擅自扩建与经同意扩建的责任分界、过错程度的裁量标准、损失范围的界定尺度等裁判规则。本文以最高人民法院参考性案例、地方高级人民法院生效裁判为核心素材，系统梳理违法扩建费用与损失责任划分的司法规则，深入剖析理论基础与实务适用逻辑，结合缔约、履约、维权全流程提出实务指引，为租赁双方、法律实务工作者及司法机关提供参考。

一、案情简介

（一）案例一：知某投资公司与郑某青房屋租赁合同纠纷案〔（2021）最高法民再 145 号，人民法院案例库入库编号：2026-16-2-116-001〕

1. 当事人基本情况

再审申请人（一审原告、反诉被告）：知某投资有限公司（以下简称 “知某投资公司”），系案涉租赁房屋的所有权人、出租人。

再审被申请人（一审被告、反诉原告）：郑某青，系案涉房屋的承租人。

2. 诉争租赁关系基本情况

2007 年 6 月 9 日，知某投资公司与郑某青签订《某大厦裙楼租赁合同》，约定将大厦裙楼负一层、二层、三层、首层共计 10106.49 平方米房屋出租给郑某青用于商业经营；同日双方签订《补充协议》，明确租赁范围包含有产权证的合法面积与无产权证的三层夹层、四层违法扩建面积，租金按统一标准计算。案涉房屋三层夹层、四层未取得建设工程规划许可证，属于典型违法建筑，2009 年 12 月被城市管理行政部门依法拆除部分面积，导致郑某青无法正常经营。

3. 当事人诉讼请求

知某投资公司诉请：解除双方签订的租赁合同及补充协议；郑某青支付欠付租金、利息及违约金；承担本案全部诉讼费用。郑某青反诉：确认合同中违法扩建部分无效；知某投资公司赔偿因违建拆除导致的装修损失、经营损失；驳回知某投资公司的租金及违约金主张。

4. 抗辩理由

郑某青辩称：案涉租赁房屋包含大量违法扩建面积，该部分租赁合同因违反法律强制性规定无效，违建被拆除导致经营目的无法实现，有权拒付对应租金；知某投资公司明知房屋存在违法扩建仍出租，系合同无效的主导方，应承担全部损失赔偿责任。知某投资公司辩称：郑某青签订合同时明知租赁范围包含无产权证的违建面积，双方均存在过错，应均等分担损失；郑某青欠付租金构成违约，应依法承担违约责任。

5. 裁判结果及理由

一审法院（广东省高级人民法院）认定：《补充协议》涉及违法扩建的部分无效，合法部分继续有效；双方对合同无效部分的损失均存在过错，判令双方各承担 50% 责任。二审法院（最高人民法院）维持一审关于责任比例的判项。最高人民法院再审认为：出租人作为房屋所有权人，负有提供合法合规租赁物的法定义务，知某投资公司明知三层夹层、四层系违法扩建建筑，仍将其纳入租赁范围获取租金收益，是导致合同无效的根源与主导方，过错程度显著更高；郑某青作为承租人，明知租赁物包含违建仍签约承租，未尽审慎审查义务，存在次要过错。据此再审改判：知某投资公司承担70% 主要责任，郑某青承担30% 次要责任。

6. 裁判要旨

对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。

（二）案例二：庄宏与泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会房屋租赁合同纠纷案〔（2020）闽 05 民终 400 号〕

1. 当事人基本情况

上诉人（一审原告）：庄宏，案涉房屋承租人。上诉人（一审被告）：泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会（以下简称 “笋浯社区”），案涉房屋所有权人、出租人。

2. 诉争租赁关系基本情况

2014 年 6 月 23 日，庄宏与笋浯社区签订《租赁合同》，约定笋浯社区将建筑面积 300 平方米的毛坯房出租给庄宏用于商业经营，庄宏支付租赁押金 36000 元。合同履行期间，庄宏未经规划审批，将承租房屋从 300 平方米擅自扩建至 834.94 平方米，扩建部分未取得建设工程规划许可证，属于违法扩建。2018 年，案涉违法扩建部分被纳入 “两违” 治理范围，被行政部门依法强制拆除。

3. 当事人诉讼请求

庄宏诉请：确认双方签订的《租赁合同》无效；笋浯社区赔偿装饰装修及扩建损失 2066874 元；退还租赁押金 36000 元；承担本案诉讼费用。

笋浯社区反诉：庄宏支付欠付租金、水电费及违约金；没收租赁押金。

4. 抗辩理由

庄宏上诉主张：笋浯社区明知房屋无合法规划手续仍出租，且默示同意其扩建行为，应承担主要过错责任；一审认定损失金额及责任比例错误，评估报告应作为损失认定唯一依据。笋浯社区上诉主张：庄宏擅自超面积违法扩建，被行政部门两次制止后仍继续施工，是损失产生的主要原因，应自行承担全部责任；社区无过错，无需赔偿，且庄宏欠付租金，押金应予没收。

5. 裁判结果及理由

一审法院认定：案涉租赁合同因包含违法扩建部分无效，庄宏经笋浯社区同意扩建但未办理合法手续，双方均有过错；庄宏在扩建被行政部门制止后仍继续施工，对损失扩大存在主要过错，判令庄宏承担80% 责任，笋浯社区承担20% 责任，社区赔偿损失 285248.6 元并退还押金 36000 元。二审法院（福建省泉州市中级人民法院）审理认为：庄宏作为承租人，在扩建被行政部门现场制止、拆除两次后，仍继续完成施工，对扩建及装修损失的产生、扩大具有主要过错；笋浯社区明知房屋系违建仍出租，未履行制止义务，存在次要过错。一审责任比例划分合理，遂驳回双方上诉，维持原判。

6. 裁判要旨

承租人经出租人同意扩建，但双方未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担；承租人在违法扩建被行政部门制止后仍继续施工，导致损失产生与扩大的，应当对扩建损失承担主要过错责任。

二、实务经验总结

违法扩建引发的租赁纠纷中，费用与损失的责任划分，以合同效力认定为前提、过错责任原则为核心、扩建行为是否经出租人同意为关键分界，结合损失范围、因果关系、举证责任等因素综合裁量。司法实践已形成体系化的裁判规则，其理论基础与实务适用逻辑可从以下维度系统剖析。

（一）违法扩建的法律界定与租赁合同效力的关联规则

违法扩建是指在城镇规划区内，承租人对租赁房屋实施加高、加层、拓宽、搭建等扩建行为，未取得建设工程规划许可证、未按照规划许可内容施工，或超出临时建筑审批期限，违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条强制性规定的行为。违法扩建的法律属性直接决定租赁合同效力，进而奠定责任划分的基础。

根据《房屋租赁司法解释》第二条规定，出租人就未取得规划许可的违法建筑（含违法扩建部分）订立的租赁合同无效，仅在一审法庭辩论终结前补办规划许可的，可认定有效。司法实践中，法院严格区分整体无效与部分无效两种情形：其一，若违法扩建部分占租赁面积比例过高，且与合法部分物理不可分割、功能高度依附（如用于酒店、口腔医院整体经营的房屋），导致合同目的无法实现的，认定租赁合同整体无效；其二，若违法扩建部分与合法部分可清晰分割（如独立加建夹层、附属搭建物），不影响合法部分独立使用的，仅认定违建部分租赁无效，合法部分有效。

合同效力的不同认定，直接决定责任范围：整体无效时，双方需对全部扩建费用、装修损失按过错分担；部分无效时，仅针对违建部分的费用与损失划分责任，合法部分的租金、违约责任仍按合同约定履行。这一规则既严守城乡规划的强制性规定，又最大限度维护交易稳定，平衡双方利益。

（二）责任划分的核心原则：过错责任原则的司法适用

《民法典》第一百五十七条确立的过错责任原则，是违法扩建费用与损失责任划分的根本准则。该原则摒弃 “均等担责” 的粗放式裁判，要求责任大小与过错程度、因果关系完全匹配，即 “谁的过错主导损失发生，谁承担主要责任”。

司法实践中，法院判断双方过错程度，围绕三大核心要素：

第一，出租人的法定义务履行情况。出租人作为租赁物的控制权人，负有三大法定义务：提供合法合规租赁物、如实告知房屋规划瑕疵、及时制止违法扩建行为。若出租人明知违建仍出租、隐瞒规划缺陷、默许 / 同意违法扩建且未补办手续，即构成主要过错；

第二，承租人的审慎注意义务履行情况。承租人负有缔约时核查房屋规划手续、履约时不得擅自改变房屋结构的义务。若承租人擅自扩建、明知违建仍签约、被行政制止后仍施工，即构成相应过错；

第三，过错与损失的因果关系。仅当过错行为直接导致扩建费用支出、损失产生时，才纳入责任划分范畴，与损失无因果关系的行为不产生赔偿责任。

最高人民法院（2021）最高法民再 145 号案例明确否定 “双方知情即均等担责” 的误区，强调出租人作为违建提供方的主导过错，确立了 “过错与责任对等” 的刚性裁判规则，成为同类案件的标杆。

（三）擅自违法扩建的费用与损失责任认定规则

承租人未经出租人同意擅自实施违法扩建，是租赁纠纷中最常见的情形，司法裁判形成绝对化的责任规则：费用由承租人自负，出租人无需赔偿，且有权要求恢复原状、赔偿损失。

根据《房屋租赁司法解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人自行负担；出租人请求承租人恢复房屋原状或赔偿因扩建造成的房屋损失的，人民法院应予支持。该规则的理论基础是：擅自扩建属于承租人违反合同义务、法律规定的单方侵权行为，出租人未从扩建中获益，亦无过错，无需承担责任。

实务中需注意默示同意的排除规则：若出租人在知道或应当知道擅自扩建后，六个月内提出书面异议、未按扩建面积增收租金、未接受扩建后的履行行为，不认定为 “默示同意”，仍按擅自扩建处理。例如，承租人擅自搭建夹层，出租人发现后立即发送整改通知，即便未强制拆除，亦不构成同意，扩建损失仍由承租人自负。

（四）经出租人同意的违法扩建的费用与损失责任认定规则

承租人经出租人书面同意，或出租人默示同意（知道扩建后六个月内未提异议、按扩建面积收租等）实施扩建，但未办理合法规划手续的，责任划分适用《房屋租赁司法解释》第十二条规定：未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。这是司法实践中裁量空间最大、争议最集中的情形，法院结合多重因素细化责任比例。

其一，扩建主导方与审批义务方。出租人主导扩建、承诺办理规划手续但未办理的，承担主要责任；承租人主动提出扩建、自行负责审批但未办理的，承担主要责任；

其二，对违法性的认知程度。出租人明知无规划许可仍同意扩建，过错显著大于仅未尽审查义务的承租人；承租人明知无法补办手续仍坚持扩建，过错相应加重；

其三，损失扩大的责任。一方收到行政拆除通知后，未及时通知对方、未停止施工导致损失扩大的，对扩大部分单独承担责任。

司法实践中常见责任比例：出租人主导违建出租 + 同意扩建，承担 60%-70% 责任；承租人主动扩建 + 被制止后仍施工，承担 70%-80% 责任；双方共同决策违建扩建，过错相当，各担 50% 责任。

（五）违法扩建损失范围的司法界定

违法扩建的费用与损失，司法实践严格限定为直接损失，排除间接损失与可得利益损失，契合缔约过失责任的法律性质。

第一，扩建费用损失：即违法扩建的实际造价，包括建筑材料、施工人工、设计费等直接支出，以专业评估机构的造价鉴定结论为核心依据；

第二，装饰装修附合损失：扩建部分与房屋形成附合、无法拆除的，按现值损失计算；未形成附合的，承租人可自行拆除，出租人无需补偿；

第三，占有使用费：合同无效后，承租人仍需参照租金标准支付违建部分的占有使用费，该费用属于占有利益返还，不属于损失赔偿范畴；

第四，排除可得利益损失：因违建导致的经营利润、预期收益等间接损失，属于违约责任赔偿范围，缔约过失责任不予支持，各地法院均统一不予支持。

此外，若出租人同意利用扩建附合部分，可折价归出租人所有，相应抵扣承租人损失；若不同意利用，再按过错分担现值损失。

（六）违法扩建纠纷的举证责任分配规则

此类纠纷遵循“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，举证不能将承担不利裁判后果。

第一，出租人主张擅自扩建：需举证证明扩建未获同意、已在合理期限内提异议，如书面异议函、聊天记录、整改通知等；第二，承租人主张出租人同意扩建：需举证证明书面同意文件、出租人按扩建面积收租、知情后未提异议的证据，完成默示同意的举证；第三，损失主张方：需举证证明损失金额，提交造价评估报告、装修合同、付款凭证等，无证据佐证的损失主张不予支持；第四，过错主张方：需举证对方违反法定义务的事实，如出租人隐瞒违建、承租人擅自施工等。

例如，承租人无法证明出租人同意扩建，即被认定为擅自扩建，自行承担全部费用；出租人无法证明已提异议，即被认定为默示同意，按过错分担责任。

三、延伸参考案例

（一）案例一：北京海洋置业有限公司与北京燕都钰钰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案〔（2022）京 03 民终 2812 号〕

1. 案件核心事实

案涉租赁合同约定租赁面积 1013.2 平方米，其中 506.6 平方米为合法产权面积，剩余 506.6 平方米系出租人在原有房屋内加建的夹层，未取得建设工程规划许可证，属于违法扩建。承租人承租房屋用于酒店整体经营，因违建被行政部门责令整改，导致合同目的完全无法实现。承租人诉请确认合同无效、赔偿装修及扩建损失，出租人主张承租人自行承担责任。

2. 裁判规则总结

租赁房屋中违法扩建部分占比达到 50% 且与合法部分不可分割，导致租赁合同整体无效的，出租人明知违法扩建仍对外出租，未尽提供合法租赁物的法定义务，应当承担合同无效及损失的主要责任；承租人未尽房屋规划手续的审慎审查义务，承担次要责任。

（二）案例二：王先生与呼图壁县某农资公司房屋租赁合同纠纷案（呼图壁县人民法院2023 年审理）

1. 案件核心事实

王先生承租农资公司门店及附属设施，在院内建设牛圈、料池等扩建设施，农资公司知情且未制止（默示同意）。后农资公司为门店办理产权证时，将扩建部分纳入产权范围，即扩建部分已补办合法建设手续。租赁期满后，王先生要求农资公司支付扩建费用，农资公司以扩建系承租人自主行为为由拒绝。

2. 裁判规则总结

承租人经出租人同意扩建，双方未约定扩建费用承担，扩建部分已办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。

（三）案例三：陈某与北京某公司房屋租赁合同纠纷案〔（2022）京 0106 民初 26078 号〕

1. 案件核心事实

陈某承租 725 平方米房屋，其中 241 平方米系违法扩建搭建部分，与合法部分可清晰物理分割。陈某进场装修时因违建被行政部门责令停工拆除，诉请确认合同无效、返还已付款项并赔偿损失，出租人反诉要求支付占有使用费。

2. 裁判规则总结

租赁房屋的违法扩建部分与合法部分可物理分割、功能独立的，仅违建部分租赁合同无效，合法部分继续有效；合同无效部分的扩建费用与损失，由隐瞒违建的出租人承担主要责任，未尽审查义务的承租人承担次要责任，并按违建面积比例分担损失。

四、相关法律规定

（一）法律

1. 《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

核心意义：确立民事法律行为无效后的财产返还、折价补偿与过错赔偿规则，是违法扩建费用及损失责任划分的核心法律依据，奠定 “过错与责任对等” 的裁判基础。

第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

核心意义：明确出租人负有交付合法、适租租赁物的法定义务，出租人未履行该义务导致违法扩建纠纷、合同无效的，应当承担主要过错责任。

第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

核心意义：承租人擅自违法扩建属于违反租赁物使用规则的行为，出租人有权解除合同并主张赔偿，承租人自行承担擅自扩建的全部费用。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》

第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

核心意义：界定违法扩建的行政违法属性，明确违法扩建的行政处置方式，为司法认定 “违法扩建” 提供行政法依据，衔接行政违法与民事责任。

（二）司法解释

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020 年修正）

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

核心意义：明确违法建筑（含违法扩建）租赁合同的效力规则，划定合同无效的法定情形，为责任划分提供效力前提。

第七条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

核心意义：明确合同无效时装饰装修（含扩建附合部分）的处理规则，与违法扩建损失赔偿直接衔接，细化附合与非附合部分的责任分担方式。

第十一条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

核心意义：确立擅自违法扩建的责任规则，明确费用自负、出租人有权要求恢复原状，划定擅自扩建的责任边界。

第十二条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

核心意义：确立经同意违法扩建的责任规则，区分合法扩建与违法扩建两种情形，是司法裁判划分扩建费用的直接司法解释依据。

（三）部门规章

《商品房屋租赁管理办法》

第六条：有下列情形之一的，不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

核心意义：明确违法建筑不得出租的行政禁止性规定，强化出租人出租合法房屋的义务，为民事责任认定提供行政规范支撑。

（四）地方高级人民法院司法文件

1. 北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013 年）

第 14 条：租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。

核心意义：明确出租人默示同意扩建的认定标准，解决实践中 “无书面同意” 情形下的事实认定难题，统一裁判尺度。

2. 上海市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷若干问题的解答》

承租人经出租人同意扩建但未办理合法手续的，扩建造价费用按双方过错分担，过错考量因素包括扩建主导方、规划审批义务承担方、双方对违建的知情程度。

核心意义：细化经同意违法扩建的过错考量因素，为法官裁量责任比例提供具体指引，平衡出租人与承租人的利益。

五、结语

违法扩建引发的租赁费用与损失责任划分，是城镇房屋租赁合同纠纷的核心难点，其裁判规则既严守城乡规划的公共利益底线，又平衡出租人与承租人的私权保障，实现法律效果与社会效果的统一。司法实践以《民法典》过错责任原则为核心，以《房屋租赁司法解释》为具体依据，结合最高人民法院及各地高级人民法院的典型案例，形成了“区分擅自扩建与经同意扩建、区分合同整体无效与部分无效、按过错比例分担责任、限定直接损失范围”的体系化裁判规则。

该规则体系明确了出租人与承租人的义务边界：出租人不得出租违建房屋、需如实告知规划瑕疵、及时制止违法扩建；承租人需审慎审查房屋合法性、不得擅自扩建、经同意扩建时督促办理规划手续。对于租赁双方而言，缔约前核查规划手续、履约中留存证据、维权时精准主张责任，是规避风险的核心路径；对于司法机关而言，严格遵循效力认定前置、过错责任对等的裁判逻辑，统一裁量尺度，是维护租赁市场规范的关键。